Nue-propriété et démembrement
Acheter la propriété sans l’usage, à prix décoté, pendant une durée fixée : aucun revenu, donc aucune fiscalité, et une reconstitution automatique de la pleine propriété au terme.
Immobilier
Capitaliser sans percevoir
Dans un démembrement temporaire, vous achetez la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI tandis qu’un tiers — bailleur institutionnel ou investisseur — en détient l’usufruit pour une durée fixée, généralement de dix à vingt ans. Vous payez un prix décoté correspondant à la seule nue-propriété.
Pendant toute la période, vous ne percevez aucun revenu : vous ne supportez donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux sur ce placement, et la nue-propriété n’entre en principe pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier en étant redevable.
Au terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni imposition supplémentaire. C’est une stratégie de capitalisation pure, particulièrement adaptée aux années de forte imposition qui suivent une cession.
- Un prix d’acquisition décoté par rapport à la pleine propriété
- Aucun revenu, donc aucune imposition pendant le démembrement
- Aucune gestion locative ni charge d’entretien, supportées par l’usufruitier
- Une reconstitution automatique de la pleine propriété au terme
Dans le détail
Pour qui, et à quelles conditions
Le profil adapté
- Vous êtes fortement imposé et n’avez pas besoin de ce revenu
- Vous disposez d’autres sources de revenus pour les années à venir
- Vous acceptez d’immobiliser le capital pour toute la durée prévue
- Vous visez une transmission : la nue-propriété se donne facilement
- Vous cherchez à réduire votre assiette d’impôt sur la fortune immobilière
- Vous n’avez pas besoin de liquidité sur cette fraction du patrimoine
La contrepartie est réelle
Pendant toute la durée du démembrement, le capital ne produit rien et sa revente est difficile : le marché secondaire de la nue-propriété est étroit.
Cette poche ne doit donc représenter qu’une fraction du patrimoine, après avoir sécurisé revenus et liquidités.
Questions fréquentes
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